Czym jest reforma planistyczna i jaki ma wpływ na nas – właścicieli ziemi? Czy obywatele mają wpływ na treść i warunki zapisane w Planach Ogólnych? Jak zadbać o to, aby zapisy nie były sprzeczne z naszym pomysłem na zagospodarowanie terenów?
Jak jest teraz?
Obecnie, aby dokonać zabudowy działki należy respektować zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub ubiegać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ), jeśli dla danego obszaru nie uchwalono planu miejscowego. Oba te narzędzia określają czy na danym terenie możliwa jest realizacja zabudowy oraz narzucają inwestorowi parametry jakie ma ona spełniać. Instrumenty te służą, aby uniknąć chaosu urbanistycznego. Zarówno MPZP jak i WZ określają zwykle przeznaczenie terenu oraz kluczowe parametry jak: powierzchnia zabudowy, wysokość budynku, kąt nachylenia połaci dachowej. MPZP może również wykluczyć możliwość zabudowy na danym terenie. Dla przykładu – MPZP może określać, że na danym obszarze nie ma możliwość realizacji budynków inwentarskich.
Reforma planistyczna
W każdej gminie w Polsce ma zostać uchwalony dokument planistyczny nazywany Planem Ogólnym. Będzie to akt prawa miejscowego, co oznacza, że ustalenia zawarte w tym dokumencie będą wiążące zarówno przy ustalaniu nowych MPZP oraz przy kształtowaniu decyzji o warunkach zabudowy. Ustawodawca określił termin graniczny wprowadzenia Planów Ogólnych. Powinny być one wprowadzone do 1 stycznia 2026r. Niestety nie wszyscy zdają sobie sprawę, że ma to kolosalny wpływ na to, co każdy z nas będzie mógł realizować na swojej działce. Niezwykle ważnym aspektem jest bycie czujnym w trakcie konsultacji społecznych w trakcie ustalania Planów Ogólnych, aby mieć wpływ na jego zapisy.
Jak będzie?
Plan Ogólny będzie stanowił niejako bazę w zakresie ustalenia przeznaczenia terenu oraz sposobu jego zagospodarowania. Będzie on zawierał ustalenia dotyczące kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, które będą musiałby być respektowane w dokumentach niższej rangi. Niejako w hierarchii dokumentów – Plan Ogólny stanie ponad MPZP. Reforma planistyczna ma przede wszystkim uszczelnić procedury wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Kolejną zmianą wprowadzaną przez reformę planistyczną jest to, że „wzetki” będą ograniczone czasowo do 5 lat (obecnie są bezterminowe). Ponadto w Planach Ogólnych mają być zarezerwowane tereny pod inwestycje publiczne – co będzie skutkowało koniecznością wykupienia gruntów.
Czy właściciel terenu ma wpływ na kształt Planu Ogólnego?
Procedura uchwalania Planów Ogólnych zakłada wypowiedzenie się społeczeństwa w trakcie konsultacji społecznych. W dostępnych środkach komunikacji wójt/burmistrz/prezydent miasta – ma obowiązek zamieścić informację w zakresie sporządzanego dla gminy Planu Ogólnego. Konsultacje społeczne powinny być prowadzone przez okres co najmniej 28 dni. Należy tym samym być na bieżąco z działaniami Urzędów Gmin/Miast – aby mieć możliwość wzięcia udziału w konsultacjach i tym samym mieć wpływ na zapisy dotyczące należących do nas gruntów.